"Les fiances en els contractes de lloguer", per Blanca Puig [Ètic Advocats]

OPINIÓ | Si fa dies parlàvem de les reparacions dels habitatges arrendats, ara volem posar èmfasi en un altre element de l’arrendament, com és la fiança, intentant aclarir les qüestions més habituals:

Quines quantitats es poden exigir en concepte de fiança?

Doncs bé, la Llei d’Arrendaments Urbans estableix, en el seu article 36, que la fiança s’haurà d’entregar en metàl·lic i que correspondrà a un mes de la renda. Aquesta regulació, a més, no és negociable. És a dir, les parts contractants no en poden modificar el contingut, emparant-se en la llibertat contractual, ja que l’article 36 de la LAU és d’aplicació obligatòria (per remissió a l’article 4 de la llei).

D’altra banda, les quantitats de la fiança poden ser actualitzades, quan la duració del contracte sigui de més de tres anys. S’haurà de fer de la forma acordada per les parts. Si no hi ha acord, regirà el mateix pacte que reguli l’actualització de la renda, i si no n’hi ha, s’actualitzarà d’acord amb l’IPC. Val a dir, però, que és poc freqüent que les parts pactin res respecte a l’actualització de la fiança.

I aleshores, per què em demanen més d’un mes de renda com a fiança?

Com ja hem dit, la llei només fixa un fiança consistent en un mes de renda. No obstant, el mateix article esmentat abans, el 36, disposa en el seu apartat 5è, que es podran sol·licitar altres garanties addicionals. Per aquesta raó, molts propietaris opten per demanar una fiança corresponent a dues mensualitats, i/o fins i tot un aval.

Què es fa amb la fiança?

L’import corresponent a un mes de la fiança, és a dir, el legalment establert, ha de ser dipositat de forma obligatòria a l’INCASOL. Si no és així, se’n poden derivar sancions per al propietari que no ho faci.

I la devolució de la fiança?

Potser és el punt més controvertit. Al finalitzar el contracte, la devolució de la fiança dependrà de l’estat de l’habitatge. Òbviament, si està en perfectes condicions, s’haurà de retornar la totalitat de l’import.

Si no és així, s’hauran de descomptar els desperfectes existents, sempre i que s’hagin produït per l’arrendatari (article 1.563 del Codi Civil), i que no siguin conseqüència de l’ús normal de l’immoble.
Si sou propietaris, us recomanem que inventarieu els objectes de l’immoble, en feu fotos abans de llogar-lo i ho adjunteu com a annex al contracte, per poder acreditar en quin estat estava, i en cas de desperfectes, poder-ho provar en cas que el desacord acabi en litigi.

La jurisprudència ha reiterat que per a la no devolució de la fiança, és necessari acreditar que els desperfectes existeixen. Es presumeix que són culpa de l’arrendatari, pel que és necessari que, si sou arrendataris, quan marxeu d’un habitatge de lloguer, també documenteu l’estat en el que el deixeu, per tal que no us imputin desperfectes que no heu causat (pot succeir, per exemple, que el propietari arregli el plat de dutxa, per voluntat pròpia i sense que presenti mal estat, i ho intenti imputar a l’inquilí).

Finalment, pel que fa al moment en què es retorna la fiança, no és un procés immediat. I és que els llogaters han de sol·licitar la seva devolució a l’INCASOL, i mentre es tramita i es retorna, pot trigar fins a dos mesos.

Per Blanca Puig, advocada a Ètic Advocats.