L’IBI en els contractes de lloguer de vivenda signats abans del 9/05/1985

Els contractes de lloguer celebrats amb anterioritat a aquesta data són els que popularment es coneixen amb el nom de “contractes antics”. La majoria d'aquests contractes, per no dir tots, es concertaven per temps indefinit i sota unes condicions permeses en la legislació vigent, que en aquell moment no tenien res a veure amb les condicions actuals del mercat de lloguer.

A banda d'altres consideracions que es podrien fer al respecte, l'interès d´aquest article és centrar-nos en si el llogater de vivenda en aquestes condicions està obligat o no a satisfer la quota de l'Impost Municipal sobre Béns Immobles (IBI) i, en el cas que ho estigui, quines conseqüències té el seu impagament.

Aquest impost municipal grava, als efectes que ens interessa, el dret de propietat sobre finques urbanes. És fàcil, doncs, que el llogater entengui que, si l'Impost grava el dret de propietat sobre finques urbanes i ell no és propietari de la vivenda en la qual resideix, no està obligat al seu pagament.

En el moment de signar el contracte abans del 9 de maig de 1985 això era així, però en entrar en vigor l´actual Llei d´Arrendaments Urbans aquest extrem va canviar. En els contractes signats des d’aquell moment, s'admet que propietari i llogater acordin qui es fa càrrec d´aquest impost.

Respecte dels contractes signats abans de 9 de maig de 1985, per tal de compensar als propietaris que tenien pisos sotmesos a aquest règim de lloguer (rendes limitades, durada indefinida, etc.) autoritzava els propietaris a repercutir la quota d'aquest impost als llogaters. Queda clar, doncs, que el llogater està obligat al pagament de la quota de l´IBI tot i que aquest gravi la propietat de la finca.

El problema es creava respecte les conseqüències de l'impagament d´aquest import. Es tractava d´un simple impagament reclamable com qualsevol altre o bé comportava algun efecte sobre la vigència del contracte de lloguer? Per respondre a aquesta pregunta, cal saber que la llei (tant l'actual com l'anterior), limita la resolució del contracte de lloguer a l'impagament de la renda o quantitats assimilades. El problema, doncs, ja estava servit: La quota de l'IBI és una quantitat assimilada a la renda i el seu impagament pot ser motiu de resolució del contracte?

Dues eren les interpretacions que realitzaven els Tribunals sobre la qüestió:

a) La que interpretava que l'impagament no donava lloc a la resolució del contracte arribava a aquesta conclusió per entendre que segons la llei de 1964 (per la qual es regien aquests contractes), només entenia assimilables a la renda les diferències per costos i serveis de subministraments i les repercussions de les obres realitzades pel propietari. Aquests eren, doncs, els únics impagaments que podien motivar la resolució del contracte.

b) Per contra, determinades resolucions interpretaven que com que la Llei de 1994 declarava aplicables a tots els arrendaments les normes contemplades en aquella llei respecte la resolució dels contractes (entre les quals l´impagament de quantitats assumides o que corresponguin als llogaters), calia entendre que l´impagament de l'IBI sí que legitimava el propietari per a resoldre el contracte de lloguer.

Finalment, l’any 2007 el Tribunal Suprem es va pronunciar sobre la qüestió, unificant criteris al respecte i establint la interpretació que conclou que aquest impagament sí que comporta la resolució del contracte de lloguer.

Els raonaments que porten al Tribunal Suprem a aquesta resolució són:

a) Que quan la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 parla de l'impagament de la renda o quantitats assimilades com a motiu suficient per a resoldre el contracte, cal entendre que està parlant d´aquelles quantitats el pagament de les quals el llogater ha d’assumir per mandat legal, que no és més que una fórmula oberta que s’ha d’anar complementant en cada moment en funció de la legislació aplicable.

b) Això implica que quan la la Llei d´Arrendaments Urbans de 1994 imposa la obligació de pagament per part del llogater de l’IBI que gravi la finca, aquesta quantitat s’assimili a la renda i calgui entendre el seu impagament com a causa motivadora de la resolució del contracte.

c) L’última consideració que fa el Tribunal Suprem és la relativa a l’esperit i finalitat de les normes (principi consagrat en l’article 3 del Codi Civil). És evident que no té sentit que l’impagament de l’IBI a partir de la LAU de 1994 (si s’ha assumit) sigui motiu suficient per a resoldre el contracte i en canvi no ho sigui si el contracte és anterior a aquesta data tot i que la llei obligui el seu pagament.